| 序號(hào) | 項(xiàng) 目 | 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) |
| 1 | 人員配備、培訓(xùn)與管理 | 人員培訓(xùn)有計(jì)劃、有考核、有記錄，制度落實(shí)好；各類人員言行具體規(guī)范，且落實(shí)好；各類人員熟悉物業(yè)情況和本崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)意識(shí)和態(tài)度好，敬業(yè)精神強(qiáng)。 |
| 2 | 房屋日常養(yǎng)護(hù)維修 | 確保房屋、門窗的完好和正常；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%。 |
| 3 | 室外場(chǎng)地、道路養(yǎng)護(hù)維修 | 確保室外場(chǎng)地、道路的完好和正常使用；及時(shí)完成各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100% |
| 4 | 給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理 | 保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對(duì)水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔；定期對(duì)排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率100% |
| 5 | 供配電設(shè)備運(yùn)行 維護(hù)管理 | 對(duì)供電范圍內(nèi)的電氣設(shè)備定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，做到安全、合理、節(jié)約用電；建立合格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度，供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零修合格率100%；加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明燈具、線路、開關(guān)保證用電安全；管理和維護(hù)好避雷設(shè)施。發(fā)射樓機(jī)房配電、燈光均由采購(gòu)人自理 |
| 6 | 生活水池、 消防水池、 井水儲(chǔ)水箱、護(hù)坡、停車場(chǎng) | 檢查水池外觀是否完好，有無跑冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口及透氣管防蟲紗網(wǎng)是否完好； 打開排污閥排污。檢查進(jìn)水浮閥并作手動(dòng)進(jìn)水試驗(yàn)； 觀察水質(zhì)情況，檢測(cè)水的PH值和含氯量。水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好； 檢查護(hù)坡路面有無起殼、地鼓、裂縫，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理； 檢查停車場(chǎng)車輛是否已入位，進(jìn)出停車場(chǎng)應(yīng)低速安全行駛。 |
| 7 | 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù) | 建立空調(diào)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用，運(yùn)行中無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和節(jié)能降耗措施；定期檢修養(yǎng)護(hù)空調(diào)設(shè)備，保證空調(diào)設(shè)備、設(shè)施處于良好狀態(tài)；空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，并做好記錄，零修合格率100%。 |
| 8 | 消防系統(tǒng)（含火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)） | 加強(qiáng)日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防系統(tǒng)的設(shè)施、線路齊全，完好無損，隨時(shí)可啟用，定期進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試，確保整個(gè)系統(tǒng)反應(yīng)正常；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除故障，零修率100%；制定突發(fā)性火災(zāi)等應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，緊急疏散通道暢通，照明設(shè)備，引路標(biāo)志完好，零修率100%；定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)。 |
| 9 | 環(huán)境衛(wèi)生管理 | 建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全；樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、地下室、天臺(tái)、內(nèi)外墻面、停車場(chǎng)，道路等所有公共區(qū)域和設(shè)備房、會(huì)議室等室內(nèi)外保持清潔，無隨意堆放雜物和占用，及時(shí)清掃積水，確保物業(yè)容貌整潔，零修合格率100%。 |
| 10 | 果樹及綠化管理 | 果樹施肥養(yǎng)護(hù)，無病蟲害，有產(chǎn)量。植物配置合理,綠地充分,無裸露土地;花草樹木生長(zhǎng)正常,修剪及時(shí),無枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象;綠地管理和養(yǎng)護(hù)措施落實(shí),無破壞、踐踏和隨意占用現(xiàn)象。 |
| 11 | 治安及車輛管理 | 確保安全和正常工作環(huán)境，大門必須有24小時(shí)值班，保障工作人員安全；環(huán)境秩序良好；做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)，有效預(yù)防并制止突發(fā)事件；道路暢通，車輛停放有序。過夜車輛停放、無車輛失竊事件。 |
| 13 | 室外燈光工程系統(tǒng)維護(hù)管理 | 加強(qiáng)日常檢查巡視，確保節(jié)日燈光的正常使用；定期檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修，零修及時(shí)率達(dá)到100%，小修不過夜。 |
| 14 | 物業(yè)檔案資料管理 | 必須保證采購(gòu)人交給物業(yè)檔案資料的完整性、完好性。 |
| 15 | 職工食堂管理 | 必須嚴(yán)格遵守我臺(tái)規(guī)章制度，嚴(yán)禁隨帶無關(guān)人員進(jìn)入廚房，不得擅自向外出售已進(jìn)庫(kù)的物品；食堂的一切設(shè)備、餐具做到有賬目、有登記；炊事人員需持健康證上崗，個(gè)人衛(wèi)生須達(dá)標(biāo)，做到勤洗手、剪指甲、勤換（洗）工作服；下班前須關(guān)好廚房餐廳門窗，確保各類電源開關(guān)、設(shè)備安全，做好防盜工作；廚房、餐具、餐廳等須做好消毒工作。 |
二、 本項(xiàng)目管理與服務(wù)總體目標(biāo) (一)中標(biāo)人實(shí)行物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)的85分以上，以及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。 (二)在合同期內(nèi)達(dá)到深圳市先進(jìn)安全文明小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)。 (三)在合同期內(nèi)，制定物業(yè)管理計(jì)劃實(shí)施方案，業(yè)主滿意率達(dá)95%以上。 (四)有效投訴率低于0.2%。 (五)有效投訴處理率達(dá)100%。 (六)房屋及公共配套設(shè)施、設(shè)備完好率98%以上。 (七)治安案件案發(fā)率為零，無任何重大事故發(fā)生。 (八)環(huán)境衛(wèi)生、消殺、綠化達(dá)標(biāo)率為100%。 (九)利用現(xiàn)代化管理手段對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。 (十)消防管理通過政府規(guī)定，年檢完好率100%，無火災(zāi)發(fā)生。 (十一) 餐飲衛(wèi)生符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，無餐飲事故。 (十二) 就餐人員滿意率達(dá)90%。 三、本項(xiàng)目管理與服務(wù)有關(guān)說明 (一)管理用房 在委托管理期限內(nèi)，物業(yè)管理管理人員的食宿費(fèi)用由中標(biāo)人自行解決。 (二)中標(biāo)人原則上不得將本物業(yè)管理項(xiàng)目分包給其他單位，若因中標(biāo)人專項(xiàng)資質(zhì)原因確需將某項(xiàng)專業(yè)項(xiàng)目分包給其他具備相應(yīng)資質(zhì)單位，必須事先征得采購(gòu)人同意。 (三)采購(gòu)人（深圳市中波轉(zhuǎn)播（633）臺(tái)）在適當(dāng)時(shí)候可對(duì)該物業(yè)管理進(jìn)行考核評(píng)比，如達(dá)不到上述要求，則可終止委托管理合同并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，由中標(biāo)人承擔(dān)違約和賠償責(zé)任。 (四)有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)的說明 1. 由于本項(xiàng)目未設(shè)立公用設(shè)施專項(xiàng)基金、房屋本體維修基金，設(shè)施設(shè)備大、中修及更新改造項(xiàng)目、新增設(shè)備等由物業(yè)管理公司制定預(yù)算報(bào)請(qǐng)采購(gòu)人批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，費(fèi)用由采購(gòu)人支付。 2. 按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，設(shè)施設(shè)備的小修和日常維修保養(yǎng)人工費(fèi)已包含在物業(yè)管理費(fèi)中，采購(gòu)人不另承擔(dān)。 3. 假期加班安排 物業(yè)管理公司原則上24小時(shí)全天候工作，遇有國(guó)家公休日與法定節(jié)假日，管理人員安排有值班人員之外，其余保安、保潔、工程維修等正常上班。采購(gòu)人不額外支付費(fèi)用。 4. 服務(wù)要求 (1) 本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用包干制，包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)等一切應(yīng)盡費(fèi)用。應(yīng)包括以下內(nèi)容： (2) 行政費(fèi)用。包括：?jiǎn)T工/管理人員工資、社保等費(fèi)用，辦公經(jīng)費(fèi)等； (3) 公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)； (4) 環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)； (5) 綠化服務(wù)費(fèi)； (6) 管理設(shè)備分?jǐn)偧肮潭ㄙY產(chǎn)折舊費(fèi)； (7) 法定稅費(fèi)； (8) 物業(yè)管理傭金； (9) 招標(biāo)范圍有關(guān)項(xiàng)目?jī)?nèi)容要求所列的各項(xiàng)指定費(fèi)用。 1) 投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的成本自行決定報(bào)價(jià)，但不得以低于其企業(yè)成本的報(bào)價(jià)投標(biāo)； 2) ★投標(biāo)報(bào)價(jià)不得超過財(cái)政預(yù)算限額；且管理服務(wù)費(fèi)用（不含稅金）部分不得超過投標(biāo)總價(jià)的8%；必須按國(guó)家規(guī)定計(jì)算稅金；該項(xiàng)具體要求包括代收代付費(fèi)用不得計(jì)算稅金、稅率必須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行等。 3) 中標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)，應(yīng)是本項(xiàng)目招標(biāo)范圍和招標(biāo)文件及合同條款上所列的各項(xiàng)內(nèi)容中所述的全部，不得以任何理由予以重復(fù)，并以中標(biāo)人在投標(biāo)書中提出的綜合單價(jià)或總價(jià)為依據(jù)； 4) 本項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)采用包干制，應(yīng)包括服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和管理企業(yè)的利潤(rùn)，由物業(yè)公司根據(jù)招標(biāo)文件所提供的資料自行預(yù)算投標(biāo)報(bào)價(jià)，一經(jīng)中標(biāo)，投標(biāo)報(bào)價(jià)的月單價(jià)與年總價(jià)作為中標(biāo)人與采購(gòu)人簽定的合同金額，合同期限內(nèi)不做調(diào)整； 5) 中標(biāo)人應(yīng)先到項(xiàng)目地點(diǎn)踏勘以充分了解項(xiàng)目的位置、情況、道路及任何其他足以影響投標(biāo)報(bào)價(jià)的情況，任何因忽視或誤解項(xiàng)目情況而導(dǎo)致的索賠或服務(wù)期限延長(zhǎng)申請(qǐng)將不獲批準(zhǔn)； 6) 中標(biāo)人投標(biāo)報(bào)價(jià)總額一經(jīng)中標(biāo)后，即做為中標(biāo)人與采購(gòu)人簽定該項(xiàng)目的總價(jià)，合同方式見本招標(biāo)文件相關(guān)條款。 7) 中標(biāo)人不得期望通過索賠等方式獲取補(bǔ)償，否則，除可能遭到拒絕外，還可能將被作為不良行為記錄在案，并可能影響其以后參加政府采購(gòu)的項(xiàng)目投標(biāo)，各中標(biāo)人在投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮投標(biāo)報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。 8) 中標(biāo)人根據(jù)有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)與采購(gòu)人簽定的物業(yè)管理委托合同，對(duì)該物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。 (五)管理目標(biāo) 中標(biāo)人實(shí)行物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)必須達(dá)到《深圳市物業(yè)管理考核評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)（大廈）》評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)的85分以上，以及標(biāo)書、委托管理合同的有關(guān)規(guī)定。 (六)其它需說明事項(xiàng) 1. 采購(gòu)人停車場(chǎng)不對(duì)外開放，只供內(nèi)部使用。 2. 中標(biāo)人自行解決物業(yè)員工養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、納稅等保險(xiǎn)及勞保、工資、福利、早中晚餐食宿、交通等有關(guān)問題。中標(biāo)人須為所有選派到本項(xiàng)目的工作人員辦理工傷等保險(xiǎn)并簽定勞動(dòng)合同。合同期間所有服務(wù)人員的端午、中秋、十一等長(zhǎng)假加班安排，節(jié)日正常值班等發(fā)生的費(fèi)用由中標(biāo)人負(fù)責(zé)。所有人員的服裝費(fèi)、包括人員購(gòu)置的所有器械器材費(fèi)用、社保費(fèi)用（含養(yǎng)老保險(xiǎn)、住院保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)）、管理費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)均由中標(biāo)人負(fù)責(zé)。中標(biāo)單位必須承諾本項(xiàng)目人員的工資水平不得低于以下要求： 
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