備份中心基本情況

備份中心于位于福田區(qū)梅林坳，占地面積5000平米，建筑面積16578平方米，總投資19537萬元，建設資金全部來自財政撥款。按不同功能分為辦公樓、機房樓、地下室、應急演練房和值班室。各具體功能如下：

1、辦公樓：層高八層，建筑面積：2994㎡。

2、機房樓：層高十層，機房共八層（三至十樓為機房，建筑面積為4000㎡，一、二層為辦公室和消防控制中心，建筑面積為1000㎡）。

3、應急演練房以及值班樓：層高七層，建筑面積為3000㎡（其中一、二層為廚房餐廳，建筑面積為850㎡，三至七層為應急人員宿舍，建筑面積為2150㎡，共30間房）。

4、地下室：兩層，建筑面積為4930㎡，（其中負一層建筑面積4041㎡，為柴油發(fā)電機房、高低壓配電房、UPS房、民防設施房和停車場，停車位48個；負二層建筑面積889㎡，為辦公區(qū)中央空調機房、生活用水、消防用水水泵房和水池）。  

一、            物業(yè)服務總體要求

（—）該物業(yè)是重要的計算機數(shù)據(jù)中心，對供電、安全、環(huán)境、設施的規(guī)范性管理要求更嚴格。物業(yè)服務要高標準。

（二）采購單位對中標人組建的物業(yè)服務機構進行業(yè)務歸口管理。

（三）投標人在投標時需提供本公司消防、電梯、空調維護資質證書（若分包則需提供分包方的資質和過往合作案例及分包方企業(yè)介紹）。

（四）中標人對物業(yè)的物業(yè)服務方案、組織架構、人員錄用等建立的各項規(guī)章制度，在實施前要報告采購單位，采購單位有審核權。

（五）中標人對所錄用人員要嚴格政審，新錄入人員一律納入轄區(qū)派出所ICAI信息采集范圍，保證錄用人員沒有刑事犯罪記錄、有上崗資格證，并上報采購單位備案。采購單位對一些重要崗位的設置、人員錄用與管理和一些重要的管理決策有直接參與權與審批權。為保持穩(wěn)定，要求秩序維護員的全年人員交換率不超過  30%    。

（六）秩序維護員必須接受采購單位的業(yè)務管理、監(jiān)督和指導，保證帶班班長等中層領導的穩(wěn)定性，不得經(jīng)常更換。

（七）中標單位每半年向采購單位公布  1 次   物業(yè)管理的財務狀況，采購單位有權查閱中標人有關  該  物業(yè)管理的財務狀況及財務報表。

（八）在處理特殊事件和緊急、突發(fā)事故時，采購單位對中標物業(yè)服務公司人員有直接指揮權。

（九）中標人員工按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范，要注意儀容儀表、公眾形象，一些公眾崗位錄用人員體形、身高要有規(guī)定。

（十）中標人在做好工作的同時，有責任向采購單位提供合理化建議，以提高管理效率和管理質量。

（十一）中標人在物業(yè)服務方案中，要有行為節(jié)能具體措施：按《公共機構節(jié)能條例》實施。

·  在保證物業(yè)正常使用、不降低物業(yè)服務標準的前提下，負責物業(yè)管理的公司通過采取行為節(jié)能管理的節(jié)電、節(jié)水措施，降低  公共場所    的用電量和用水量。

·  在開關、熱水器、水龍頭、沖洗器具等用電、用水處張貼節(jié)能標識。

·  每天定期檢查用電、用水系統(tǒng)，防止浪費現(xiàn)象。

·  要對中央空調、公共區(qū)域照明、熱水器等用電部位采取行為節(jié)能措施，切實減少用電量。

·  必須明確寫出具體節(jié)電、節(jié)水措施與實施辦法，并納入綜合評分標準。

（十二）中標人提供的物業(yè)服務質量符合全國物業(yè)服務示范大廈標準。

（十三）中標人不得擅自改動紅線內所有房屋、管線、設備等的位置和用途，如需改動應報采購單位審核批準執(zhí)行。

（十四）中標人應要對物業(yè)   2 個變配電室、 1  個消防、安防監(jiān)控室、   1 個發(fā)電機房、  1 個油泵房、油庫，主要出入口等重要區(qū)域進行24小時值班。

（十五）投標人應按項目分項報價。中標人在物業(yè)服務中，違反或達不到投標所承諾的各項指標（含數(shù)量和質量）時，采購單位有權按項目扣除相應費用及中止合同。每發(fā)生一宗有效投訴扣除   1000  元。

（十六）中標人不承擔公共水、電、氣費。

（十七）中標人制訂建筑物本體、設備設施的大中修計劃、方案及費用測算，報采購單位審核后組織實施。  

一、            物業(yè)服務內容及標準

（一）      建筑物日常維修養(yǎng)護

·  建筑物外觀、各種指示標識完好、清潔，記錄完整。確保物業(yè)房屋、門窗的完好和正常使用。

·  建筑物及附屬設施按計劃維修、維護，建立維修回訪制度且記錄完整。

·  向采購單位提交建筑物本體月度、年度及大中修計劃，單項費用在 10000   元以上的項目，必須由采購單位現(xiàn)場監(jiān)督實施。

·  建筑物本體完好率  99%   以上，物業(yè)零修、急修及時率   99%   以上，維修合格率 100%   。室外紅線范圍內場地、道路的完好率   99%   以上。

·  采購單位每月抽查一次，每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣 500  元。

（二）      設備設施管理

·供配電及備用發(fā)電機系統(tǒng)：按國家規(guī)范對供電及備用發(fā)電機系統(tǒng)進行嚴格管理，建立嚴格的配、送電、備用發(fā)電運行制度、電氣及機組維修制度、配電房、發(fā)電機管理制度；對供、配電及備用發(fā)電機系統(tǒng)進行定期巡視維護和重點檢測，建立各項設備檔案，確保供、配電及備用發(fā)電機設備運行良好，做到安全、合理、節(jié)約用電；供電運行和維修人員必須持證上崗；建立24小時運行維修值班制度，及時排除故障，零修合格率 100%   ；確保所有管道及設施完好無損；管理和維護好避雷接地的設備設施；制定切實可行的供、配電、應急發(fā)電預案，設備狀態(tài)標識明顯。

·  智能化系統(tǒng)（含樓宇自控系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng)等）：定期對各種系統(tǒng)性能狀態(tài)進行檢查、系統(tǒng)測試和計劃性修理，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理（24小時內），確保樓宇自動化設備運轉正常。狀態(tài)良好，設備整潔、標識明顯，維修及時率   99%   以上，維修合格率 100%   。

·  消防系統(tǒng)：必須委托具有消防一級資質公司進行消防維保。加強日常檢查巡視，確保消防控制中心及消防各系統(tǒng)（水消防、氣體消防、電氣火災監(jiān)控）運轉正常，相關設施完好無損，隨時可啟用，定期進行聯(lián)動測試，確保整個系統(tǒng)反應正常；及時發(fā)現(xiàn)并排除故障，零修合格率 100%   ；制定突發(fā)性火災等應急方案，設立消防疏散示意圖，緊急疏散通道通暢，照明設備，引路標志完好，零修合格率 100%   。定期對消防系統(tǒng)及背景音樂系統(tǒng)進行保養(yǎng)維護。對過期的消防器材進行更換（所有更換費用由中標單位負責）。每年至少舉行  3  次消防演練。

·  電梯系統(tǒng)：建立電梯運行管理、設備管理、安全管理。電梯安全措施齊全、有效準時開啟關閉，定期進行維修保養(yǎng)，確保通風、照明及其它附屬設施完好。轎廂、井道保持清潔。電梯運行、養(yǎng)護記錄完備。編制電梯應急預案，規(guī)定應急處理人員抵達現(xiàn)場時限，及時、正確、有效處理電梯困人等故障，電梯管理人員必須持證上崗。嚴格執(zhí)行《特種設備安全監(jiān)察條例》、《深圳市電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)定》等有關規(guī)定，電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。禁止工作時間保養(yǎng)。

·  給、排水設備：保證給、排水系統(tǒng)正常運行使用。建立正常供水管理制度，保證水質符合國家標準，防止跑、冒、滴、漏，對供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進行日常維護和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對水泵房及機電設備進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，定期對排水管、溝、集水坑進行清通、養(yǎng)護及清除污垢，保證室內外排水系統(tǒng)通暢；及時發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率 100%   。

·  中央空調系統(tǒng)：建立空調系統(tǒng)運行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調系統(tǒng)安全運行和正常使用，運行中無超標噪音和嚴重滴漏水現(xiàn)象；制定科學合理的經(jīng)濟運行和節(jié)能降耗措施；定期對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進行殺菌滅藻處理及除浮銹、除油化學清洗；定期檢修養(yǎng)護空調設備，定期清洗過濾網(wǎng)，保證空調設備、設施處于良好狀態(tài)；空調系統(tǒng)出現(xiàn)運行故障后，維修人員應及時到達現(xiàn)場維修，并做好記錄，零修合格率  100%  。

·  照明系統(tǒng)（含室外燈光）：外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好率、維修更換及時率 100%  ，無蚊蟲、蜘蛛網(wǎng)、積塵等。

·  采購單位每月至少抽查 3  項次，抽查時每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣 200  元；停水、停電、停空調不能預先通知扣 1000 元；專業(yè)人員不符合持證上崗條件每發(fā)現(xiàn)一宗扣 500   元。

（三）      安全管理

·  簽訂物業(yè)服務合同時須一并簽訂消防安全管理責任書，服從采購單位辦公室的監(jiān)督管理，并接受相關部門的指導。

物業(yè)服務單位進場時必須將消防維保正式生效分包合同報采購單位備案。未及時委托專業(yè)維保的、除扣除該時段物業(yè)管理維保費用外、還將按相關法律、法規(guī)處理。

·  實行24小時安全管理制度，人防、物防、技防相結合，監(jiān)控、巡視、值班相配合，確保無漏崗、脫崗、睡崗等失職現(xiàn)象。

·  全體員工都須具有相應的消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設施和器材；消防控制室值班人員必須持證上崗。

·  保障疏散通道、安全出口、消防通道暢通。

·  對危及物業(yè)使用安全和事故易發(fā)區(qū)域及時設置警示標志，并采取切實可行的安全防措施。

·  有針對性的提供突發(fā)事件的應急保障服務，編制完善的火災、盜竊、妨礙公務等突發(fā)事件應急預案，做到預案完備、制度健全；措施得力、操作熟練；管理規(guī)范、處理及時。

·  確保管理區(qū)域無火災、刑事案件、交通事故等事故發(fā)生。

·  管理區(qū)域出入口及外圍無聚眾滋事、阻塞交通、違規(guī)叫賣等現(xiàn)象。

·  確保安全的工作環(huán)境；做好安全防范和日常巡視工作，及時發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患。

·  有重大活動、重要會議、重賓接待時，須按要求適當增加安全保障人員。

·  采購單位每月至少抽查 3  項次，抽查時每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣  200  元；消防控制室值班人員不符合持證上崗條件每人扣  100  元；每發(fā)生一起安全責任事故扣 10000   元，并按規(guī)定追究相關責任必要時終止服務合同。

（四）      交通、車輛管理

·  道路通暢，路面相關設施完整，交通標識規(guī)范完好。

·  停車場管理制度完善，人員配備合理，無亂停亂放和阻塞現(xiàn)象。

·  必要時并根據(jù)采購單位要求對出入物業(yè)的物品、人員、車輛進行檢查。

·  采購單位每月抽查  2  次，每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣 100   元；因中標人責任發(fā)生車輛丟損的每發(fā)生一起扣 2000   元，并按規(guī)定追究相關責任。

（五）      清潔保潔管理

·  建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認真落實，環(huán)衛(wèi)設施設置合理、完備，垃圾日清，保潔工作滿足政府辦公環(huán)境和外來人員流量大的特點要求。

·  建筑外墻、屋面、室外場地、道路、地下室等保持清潔無積塵，無紙屑、樹葉、煙頭等雜物。

·  辦公室、會議室、設備間、功能房、井道、樓梯、走道、大堂、室內公共區(qū)域及開水間、衛(wèi)生間的地面、頂面清潔無塵，無蜘蛛網(wǎng)，無積水；室內設施表面、門窗等無灰塵；定期消殺；大堂、室內主要通道地面無塵印。

·   機房樓區(qū)域：機房內、UPS間、陽臺、氣瓶間每周至少兩次對地面、墻面清潔，機柜、空調機外殼表面無灰塵。

·  大理石、花崗巖及電梯轎箱表面定期打蠟養(yǎng)護；會議室、接待室和其它功能室等定期清洗、擦拭，隨時保潔，確保隨時可以使用。

·  室內外金屬護欄、把手和電梯轎廂定期擦拭保養(yǎng)，確保無銹跡、污漬、汗?jié)n。

·  路燈、草坪燈、牌匾、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔，無亂貼亂畫現(xiàn)象。

·  公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無污跡、灰塵；玻璃墻、外墻每年至少清洗  1  次，或根據(jù)需要清洗。

·  地下室負一、二層地面和管道、設施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰塵和蜘蛛網(wǎng)。

·  保證所有衛(wèi)生間（含公共區(qū)域）的廁紙、擦手紙、洗手液的配備和擺放。

·  采購單位每月至少抽查 4 項次，抽查時每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣 100   元。

（六）      綠化養(yǎng)護管理

·  根據(jù)植物生長習性、種植環(huán)境等因素進行科學養(yǎng)護。包括光照管理、溫度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病蟲害防治等。

·  落實公共綠地、花壇、樹木養(yǎng)護措施，修剪、更換及時，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用現(xiàn)象，綠化達標率  98%      。

·  綠地、花壇、樹叢無雜草、紙屑、枯死樹葉、煙頭等雜物；室內盆栽闊葉植物葉面無灰塵、盆內無紙屑、煙頭。

·  公共區(qū)域和會議室擺放花木葉面無灰塵、盆內無紙屑、煙頭。

·  采購單位每月至少抽查  2  項次，抽查時每發(fā)現(xiàn)一項不合格扣 100  元。

餐廳區(qū)域物業(yè)服務

·  餐廳、廚房等區(qū)域地面的日常清潔保潔、水電終端、地面、墻（體）面、天花、燈具、門鎖、餐廳隔油池維修養(yǎng)護，以及照明系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、送風系統(tǒng)、排風（煙）系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供排水及污水處理系統(tǒng)、貨（電）梯等設備設施的維修養(yǎng)護。

·  除廚房設備外的所有機電設備的日常維護。

·  重要接待及活動時相關的物業(yè)服務。

﹡維持好現(xiàn)場秩序及人員的引導。

﹡做好接待及活動區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生實施循環(huán)保潔工作，并及時補充紙巾、洗手液等清潔衛(wèi)生用品。

﹡對周邊衛(wèi)生間的照明及相關強電井、供電控制箱等進行巡視監(jiān)護，預防或應急處理意外供電線路短路故障，確保供配電、傳菜直梯、空調、給排水等系統(tǒng)的正常運行。

﹡對消防監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)的誤報訊號及時采取有效措施進行復位，防止噪音對現(xiàn)場造成干擾。

·  未達到保障要求造成投訴，經(jīng)查屬實的，每次扣 200   元。

·   本次招標不包括：廚房專用設備運行維護保養(yǎng)。

（七）      物業(yè)檔案資料管理

·  保證物業(yè)檔案資料（包括設備維修、改造的檔案資料）的完整性、完好性。