項(xiàng)目名稱

采購類型

采購人名稱

采購方式

財(cái)政預(yù)算限額（元）

項(xiàng)目背景

  檔案中心物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目將于2015年10月24日到期，現(xiàn)申請(qǐng)新一輪物業(yè)服務(wù)招標(biāo)。

投標(biāo)人資質(zhì)要求

服務(wù)類清單

具體技術(shù)要求

注意：提供服務(wù)總體要求、服務(wù)標(biāo)的（如人員、車輛、檢測(cè)對(duì)象、管理對(duì)象）數(shù)量情況、詳細(xì)具體的服務(wù)需求內(nèi)容及工作量情況（以能給供應(yīng)商準(zhǔn)確的報(bào)價(jià)依據(jù)，使不同供應(yīng)商的項(xiàng)目報(bào)價(jià)不至于差距過大作為判斷需求“詳細(xì)具體”的標(biāo)準(zhǔn)）

一、物業(yè)服務(wù)總體要求

（一）檔案中心物業(yè)為集檔案集中保管、利用與相應(yīng)的辦公、展覽、培訓(xùn)功能于一體的全市性檔案集中儲(chǔ)存基地。對(duì)安全性、規(guī)范性要求嚴(yán)格，物業(yè)服務(wù)要求高規(guī)格、高檔次。

（二）采購單位對(duì)中標(biāo)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管。

（三）投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)需提供一級(jí)或甲級(jí)消防、電梯、空調(diào)等設(shè)備系統(tǒng)的維保資質(zhì)證書。若投標(biāo)人不具備以上資質(zhì)，必須委托具有一級(jí)或甲級(jí)資質(zhì)的公司（不得掛靠）對(duì)受委托管理區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修保養(yǎng)。投標(biāo)人在投標(biāo)時(shí)必須提供分包方的資質(zhì)、分包方企業(yè)介紹和分包服務(wù)意向書。投標(biāo)人中標(biāo)后必須在進(jìn)場(chǎng)時(shí)將正式分包合同報(bào)采購單位備案。

（四）中標(biāo)人對(duì)檔案中心的物業(yè)服務(wù)方案、組織架構(gòu)、人員錄用等建立的各項(xiàng)規(guī)章制度，在實(shí)施前要報(bào)告采購單位和使用單位，采購單位和使用單位有審核權(quán)。

（五）中標(biāo)人對(duì)所錄用人員要嚴(yán)格政審，新錄入人員一律納入轄區(qū)派出所ICAI信息采集范圍，保證錄用人員沒有刑事犯罪記錄。主要管理人員必須持全國注冊(cè)物業(yè)管理師證，作業(yè)人員按崗位要求持證上崗（電梯維修工持電梯特種作業(yè)證、水電工持電工特種作業(yè)證、高壓操作人員持高壓進(jìn)網(wǎng)證）。采購單位和使用單位對(duì)一些重要崗位的設(shè)置、人員錄用與管理，一些重要的管理決策有直接參與權(quán)與審批權(quán)。為保持穩(wěn)定，要求秩序維護(hù)員的全年人員交換率不超過15%。

（六）中標(biāo)人每半年向采購單位公布物業(yè)管理的財(cái)務(wù)狀況，采購單位有權(quán)查閱中標(biāo)人有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)狀況及財(cái)務(wù)報(bào)表。

（七）在處理特殊事件和緊急、突發(fā)事故時(shí)，采購單位和使用單位對(duì)中標(biāo)人的人員有直接指揮權(quán)。

（八）中標(biāo)人員工按崗位要求統(tǒng)一著裝、言行規(guī)范，要注意儀容儀表、公眾形象，一些公眾崗位錄用人員體形、身高要有規(guī)定。

（九）中標(biāo)人在做好工作的同時(shí)，有責(zé)任向采購單位和使用單位提供合理化建議，以提高管理效率和管理質(zhì)量。

（十）中標(biāo)人在物業(yè)服務(wù)方案中，要有行為節(jié)能具體措施：

l  在保證檔案中心物業(yè)正常使用、不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，中標(biāo)人負(fù)責(zé)通過采取行為節(jié)能管理的節(jié)電、節(jié)水措施，降低用電量和用水量。

l  在開關(guān)、熱水器、水龍頭、沖洗器具等用電、用水處張貼節(jié)能標(biāo)識(shí)。

l  每天定期檢查用電、用水系統(tǒng)，防止浪費(fèi)現(xiàn)象。

l  要對(duì)中央空調(diào)、公共區(qū)域照明、熱水器等用電部位采取重點(diǎn)節(jié)能措施，切實(shí)減少用電量。

l  必須明確寫出具體節(jié)電、節(jié)水措施與實(shí)施辦法，并納入綜合評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。

（十一）中標(biāo)人提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量符合全國物業(yè)服務(wù)示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。

（十二）中標(biāo)人不得擅自改動(dòng)紅線內(nèi)所有房屋、管線、設(shè)備等的位置和用途。

（十三）中標(biāo)人應(yīng)對(duì)物業(yè)內(nèi)的3個(gè)變配電室、1個(gè)保安消防監(jiān)控室及主要出入口等重要區(qū)域進(jìn)行24小時(shí)值班。

（十四）投標(biāo)人應(yīng)按項(xiàng)目分項(xiàng)報(bào)價(jià)。中標(biāo)人在物業(yè)服務(wù)中，違反或達(dá)不到投標(biāo)所承諾的各項(xiàng)指標(biāo)（含數(shù)量和質(zhì)量）時(shí)，采購單位有權(quán)按項(xiàng)目扣除相應(yīng)費(fèi)用及中止合同。每發(fā)生一宗有效投訴扣10000元。

（十五）中標(biāo)人不負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)使用單位自行購置使用的辦公終端設(shè)備（如各辦公單位自行購置的打印機(jī)、復(fù)印機(jī)、飲水機(jī)、電腦、傳真機(jī)、UPS電源、密碼柜、保險(xiǎn)箱、機(jī)房和UPS配電房?jī)?nèi)專用設(shè)備等）。

二、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

（一）建筑物日常維修養(yǎng)護(hù)

l  建筑物外觀、各種指示標(biāo)識(shí)完好、清潔，記錄完整。確保檔案中心房屋、門窗的完好和正常使用。

l  建筑物及附屬設(shè)施按計(jì)劃維修、維護(hù)，建立維修回訪制度且記錄完整。

l  每年向采購單位提交建筑物年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每月向采購單位提交建筑物月度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。單項(xiàng)費(fèi)用在50000元以上的項(xiàng)目，必須報(bào)采購單位和使用單位批準(zhǔn)，并由采購單位和使用單位監(jiān)督實(shí)施。

l  建筑物本體完好率98%以上，物業(yè)零修、急修及時(shí)率98%以上，維修合格率100%。室外紅線范圍內(nèi)場(chǎng)地、道路的完好率98%以上。

l  采購單位抽查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不合格扣1000元。

（二）設(shè)備設(shè)施管理

l  供配電系統(tǒng)：按國家規(guī)范對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行嚴(yán)格管理，建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度、電氣維修制度和配電房管理制度；對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)，建立各項(xiàng)設(shè)備檔案，確保供配電設(shè)備運(yùn)行良好，做到安全、合理、節(jié)約用電；供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；建立24小時(shí)運(yùn)行維修值班制度，及時(shí)排除故障，零修合格率100%；確保供氣管道及設(shè)施完好無損；管理和維護(hù)好避雷接地的設(shè)備設(shè)施；制定切實(shí)可行的供配電應(yīng)急預(yù)案，設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)明顯。每月抄集物業(yè)內(nèi)電表行度，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。至少每?jī)赡赀M(jìn)行一次停電應(yīng)急演練。每年必須進(jìn)行一次供配電系統(tǒng)檢測(cè)，由中標(biāo)人聘請(qǐng)有資質(zhì)的第三方檢測(cè)，檢測(cè)結(jié)果報(bào)采購單位備案。

l  弱電系統(tǒng)（含樓宇自控系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)）：定期對(duì)各種系統(tǒng)性能狀態(tài)進(jìn)行檢測(cè)、系統(tǒng)測(cè)試和計(jì)劃性維護(hù)保養(yǎng)，并將檢測(cè)報(bào)告報(bào)發(fā)現(xiàn)采購單位，隱患及時(shí)處理（24小時(shí)內(nèi)），確保樓宇自動(dòng)化設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。狀態(tài)良好，設(shè)備整潔、標(biāo)識(shí)明顯，維修合格率100%。嚴(yán)格按照有關(guān)消防法律法規(guī)對(duì)消防系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行操作和維保，要求維修合格率100%。維保情況每月書面報(bào)采購單位和消防監(jiān)管部門備案。

l  電梯系統(tǒng)：建立電梯運(yùn)行管理、設(shè)備管理、安全管理制度。電梯安全措施齊全、有效，準(zhǔn)時(shí)開啟關(guān)閉，定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，維修保養(yǎng)項(xiàng)目情況報(bào)采購單位。確保通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好。轎廂、井道保持清潔。電梯運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)記錄完備。編制電梯應(yīng)急預(yù)案，規(guī)定應(yīng)急處理人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)限，及時(shí)、正確、有效處理電梯大、小故障。嚴(yán)格執(zhí)行《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》、《深圳市電梯維修保養(yǎng)安全管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。禁止工作時(shí)間保養(yǎng)。

l  給排水設(shè)備：保證給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行使用。建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)，防止跑、冒、滴、漏，對(duì)供水系統(tǒng)管路、水泵、水箱、閥門等進(jìn)行日常維護(hù)和定期檢修，水箱保持清潔衛(wèi)生并定期消毒，定期對(duì)水泵房及機(jī)電設(shè)備進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并把水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告和維修保養(yǎng)情況報(bào)告采購單位；定期對(duì)排水管進(jìn)行清通、養(yǎng)護(hù)及清除污垢，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決故障，零修合格率100%；每月抄集檔案中心內(nèi)分列的水表行度，確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。

l  中央空調(diào)系統(tǒng)：建立空調(diào)及除濕系統(tǒng)運(yùn)行管理制度和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)及除濕系統(tǒng)安全運(yùn)行和正常使用，運(yùn)行中無超標(biāo)噪音和嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象；制定科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和節(jié)能降耗措施；定期對(duì)冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行殺菌滅藻處理及除浮銹、除油化學(xué)清洗；定期檢修養(yǎng)護(hù)空調(diào)及除濕設(shè)備，定期清洗過濾網(wǎng)，保證空調(diào)及除濕設(shè)備、設(shè)施處于良好狀態(tài)，定期把維修保養(yǎng)情況報(bào)告采購單位；空調(diào)及除濕系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后，維修人員應(yīng)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修，并做好記錄，零修合格率100%。

l  照明系統(tǒng)（含室外燈光）：外觀整潔無缺損、松落和安全隱患，光源完好率、維修更換及時(shí)率100%，無蚊蟲、蜘蛛網(wǎng)、積塵等。

l  采購單位抽查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不合格扣1000元；停水、停電、停空調(diào)不能預(yù)先通知每次扣2000元；專業(yè)人員不符合持證上崗條件每發(fā)現(xiàn)一宗扣5000元。

（三）安全管理

l  簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)必須一并簽訂消防安全管理責(zé)任書，并指定一名負(fù)責(zé)消防安全的專職消防安全主任，中標(biāo)人須服從采購單位檢查監(jiān)督管理。

l  必須委托具有消防一級(jí)資質(zhì)公司進(jìn)行消防維保，中標(biāo)人進(jìn)場(chǎng)時(shí)必須將消防維保正式生效分包合同報(bào)采購單位備案。未及時(shí)委托專業(yè)維保的，除扣除該時(shí)段物業(yè)管理維保費(fèi)用外，還將按相關(guān)法律、法規(guī)處理。實(shí)行24小時(shí)安全管理制度，人防、物防、技防相結(jié)合，監(jiān)控、巡視、值班相配合，確保無漏崗、脫崗、睡崗等失職現(xiàn)象。

l  建立、健全消防安全制度，落實(shí)消防安全責(zé)任，對(duì)消防設(shè)施每月進(jìn)行一次全面檢測(cè)，確保完好有效、無故障。檢測(cè)記錄由維保單位、中標(biāo)人和采購單位簽字并加蓋公章后，報(bào)消防監(jiān)督管理部門備案。

l  每月開展不少于一次的專項(xiàng)消防安全大檢查，不留死角，對(duì)存在的消防安全隱患要做出“隱患提示”，及時(shí)督促使用單位整改，消除火災(zāi)隱患，中標(biāo)人每月上報(bào)消防安全工作簡(jiǎn)報(bào)，內(nèi)容包括本月消防工作成效，檢查中發(fā)現(xiàn)的隱患、整改結(jié)果以及需要使用單位協(xié)助解決的問題等。

l  保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。

l  中標(biāo)人進(jìn)場(chǎng)一個(gè)月內(nèi)，須詳細(xì)統(tǒng)計(jì)好該區(qū)域消防設(shè)備設(shè)施、器材分布情況、使用期限，并交采購單位備案。管理、維護(hù)好公共消防設(shè)施、設(shè)備，保障消防器材以及消防標(biāo)志完好有效。

l  每季度至少對(duì)員工進(jìn)行一次消防安全教育培訓(xùn)。

l  中標(biāo)人必須制定火災(zāi)應(yīng)急處理預(yù)案，每季度至少組織一次消防演練。確?；鹁l(fā)生時(shí)5分鐘內(nèi)不少于8名消防志愿者趕赴火情現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行應(yīng)急處理?！稇?yīng)急預(yù)案》報(bào)采購單位和消防監(jiān)管部門備案。

l  全體員工都須具有相應(yīng)的消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材；每個(gè)消防控制室必須實(shí)行24小時(shí)雙人雙崗值班，值班人員必須持證上崗。

l  對(duì)危及物業(yè)使用安全和事故易發(fā)區(qū)域及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，并采取切實(shí)可行的安全防范措施。

l  有針對(duì)性的提供突發(fā)事件的應(yīng)急保障服務(wù)，編制完善的火災(zāi)、盜竊、妨礙公務(wù)等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，做到預(yù)案完備、制度健全；措施得力、操作熟練；管理規(guī)范、處理及時(shí)。

l  確保管理區(qū)域無火災(zāi)、刑事案件、交通事故等事故發(fā)生。

l  管理區(qū)域出入口及外圍無聚眾滋事、阻塞交通、違規(guī)叫賣等現(xiàn)象。

l  確保安全的工作環(huán)境；做好安全防范和日常巡視工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全隱患。

l  有重大活動(dòng)、重要會(huì)議、貴賓接待時(shí)，須按要求增加安全保障人員，制訂應(yīng)急預(yù)案。

l  中標(biāo)人負(fù)責(zé)在服務(wù)期內(nèi)開展電氣防火檢測(cè)，并向采購單位提供檢測(cè)報(bào)告。

l  采購單位抽查時(shí)發(fā)現(xiàn)中標(biāo)人未按上述落實(shí)消防安全管理職責(zé)，一經(jīng)查實(shí)每次扣1000-10000元，特別嚴(yán)重者，解除物業(yè)服務(wù)合同，并按相關(guān)法律法規(guī)追究責(zé)任。

（四）交通、車輛管理

l  道路通暢，路面相關(guān)設(shè)施完整，交通標(biāo)識(shí)規(guī)范完好。

l  停車場(chǎng)管理制度完善，人員配備合理，無亂停亂放和阻塞現(xiàn)象。

l  對(duì)出入物業(yè)的車輛進(jìn)行檢查，根據(jù)使用單位開具的放行條對(duì)出入物業(yè)的物品進(jìn)行檢查、核對(duì)后放行。

l  采購單位抽查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不合格扣1000元；因中標(biāo)人責(zé)任發(fā)生車輛丟損的每發(fā)生一起扣20000元，并按規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任。

（五）清潔保潔管理

l  建立環(huán)境衛(wèi)生管理制度并認(rèn)真落實(shí)，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)置合理、完備，垃圾日清，保潔工作滿足政府辦公環(huán)境和外來人員流量大的特點(diǎn)要求。

l  建筑外墻、屋面、室外場(chǎng)地、道路、地下室等保持清潔無積塵，無紙屑、樹葉、煙頭等雜物。

l  辦公室、會(huì)議室、設(shè)備房、樓梯、走道、大堂、室內(nèi)公共區(qū)域及開水間、衛(wèi)生間的頂面、地面清潔無塵，無蜘蛛網(wǎng)，無積水；室內(nèi)設(shè)施表面、門窗等無灰塵；定期消殺；大堂、室內(nèi)主要通道地面無塵印。

l  大理石、花崗巖及電梯轎箱表面定期打蠟養(yǎng)護(hù)；會(huì)議室、接待室和其它功能室等定期吸塵、清洗、擦拭，隨時(shí)保潔，確保隨時(shí)可以使用。

l  室內(nèi)外金屬護(hù)欄、把手和電梯轎廂定期擦拭保養(yǎng)，確保無銹跡、污漬、汗?jié)n。

l  路燈、草坪燈、牌匾、宣傳欄牢固、安全、美觀、整潔，無亂貼亂畫現(xiàn)象。

l  公共玻璃門、窗、玻璃隔斷保持無污跡、灰塵；玻璃幕墻、文化景觀墻、外墻每年至少清洗一次，或根據(jù)需要清洗。

l  地下停車場(chǎng)地面和管道、設(shè)施表面清潔無積水、積塵，頂面、墻面無灰塵和蜘蛛網(wǎng)。

l  保證所有衛(wèi)生間（含公共區(qū)域）的廁紙、擦手紙、洗手液的配備和擺放。

l  采購單位抽查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不合格扣1000元。 

（六）北區(qū)6至24層庫房區(qū)域管理

l   負(fù)責(zé)公共區(qū)域的清潔保潔。

l  每年組織一次對(duì)庫房?jī)?nèi)地面、墻面、天面、檔案柜架表面的徹底全面清潔。

l   負(fù)責(zé)公共區(qū)域日常巡檢。

（七）綠化養(yǎng)護(hù)管理

l  制訂公共區(qū)域和會(huì)議室的花木擺放方案并組織實(shí)施。

l  根據(jù)植物生長(zhǎng)習(xí)性、種植環(huán)境等因素進(jìn)行科學(xué)養(yǎng)護(hù)。包括光照管理、溫度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病蟲害防治等。

l  落實(shí)公共綠地、花壇、樹木養(yǎng)護(hù)措施，修剪、更換及時(shí)，無破壞、踐踏、無蟲害、枯死及隨意占用現(xiàn)象，綠化達(dá)標(biāo)率100%。

l  綠地、花壇、樹叢無雜草、紙屑、枯死樹葉、煙頭等雜物；室內(nèi)盆栽闊葉植物葉面無灰塵、盆內(nèi)無紙屑、煙頭。

l  公共區(qū)域和會(huì)議室擺放花木葉面無灰塵、盆內(nèi)無紙屑、煙頭。

l  采購單位抽查時(shí)每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不合格扣1000元。

（八）會(huì)務(wù)服務(wù)管理

 

l  根據(jù)會(huì)議的不同性質(zhì)、不同規(guī)模制定切實(shí)可行的會(huì)務(wù)保障方案，并嚴(yán)格按照方案執(zhí)行；做好會(huì)議車輛及人員引導(dǎo)、會(huì)務(wù)安全保障保密工作。

 

l  根據(jù)使用單位的會(huì)議通知，提前1小時(shí)對(duì)會(huì)議室的照明、空調(diào)、電源、衛(wèi)生進(jìn)行全面檢查，會(huì)議期間安排維修、清潔、秩序維護(hù)人員待命處理應(yīng)急事件。

 

l  清潔會(huì)議室桌面，保持干凈、無污跡、無灰塵、無手印。

 

l  會(huì)議結(jié)束后30分鐘內(nèi)開始會(huì)場(chǎng)清潔服務(wù)，擦桌、椅子歸位、關(guān)閉空調(diào)、燈、門窗等。

 

l  未達(dá)到保障要求造成投訴，經(jīng)查屬實(shí)的，每次扣5000元。

 

（九）餐廳區(qū)域物業(yè)服務(wù)

 

l  餐廳、食堂等區(qū)域地面的日常清潔保潔、水電終端、地面、墻（體）面、天花、燈具、門鎖、餐廳隔油池等維修養(yǎng)護(hù)，以及照明系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、排風(fēng)（煙）系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、供排水及污水處理系統(tǒng)、貨（電）梯等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。

 

l  除廚房設(shè)備外的所有機(jī)電設(shè)備的日常維護(hù)。

 

l  未達(dá)到保障要求造成投訴，經(jīng)查屬實(shí)的，每次扣5000元。

 

（十）物業(yè)檔案資料管理

 

保證物業(yè)檔案資料（包括設(shè)備維修、改造的檔案資料）的完整性、完好性。  

商務(wù)需求

注意：提供項(xiàng)目服務(wù)期限（完成期限）、項(xiàng)目進(jìn)度安排、付款方式、驗(yàn)收要求、培訓(xùn)要求、售后服務(wù)要求

1、 服務(wù)期限：2015年10月25日至2016年10月24日。

2、 項(xiàng)目進(jìn)度安排：從2015年10月25日開始進(jìn)駐。

評(píng)標(biāo)信息

其他

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